سه شرط قراردادی بسیار مهم که باید در قراردادهای ملکی بگنجانید
سه شرط قراردادی بسیار مهم که باید در قراردادهای ملکی بگنجانید
1398/03/18
شرط مهم اول در قراردادهای ملکی و فروش اموال
در قراردادهای ملکی و فروش اموال ( منقول یا غیر منقول ) که ثمن یا بهای کالا در چند مرحله دریافت می گردد از سوی فروشنده شرط گردد که چنانچه هر یک از چکهای خریدار برگشت خورده و یا منجر به پرداخت نگردد؛ فروشنده می تواند مورد معامله را فسخ نموده و همچنین می تواند بدون اجازه دادگاه به هر شخص حقیقی یا حقوقی که اراده نمود، واگذار نماید.این شرط بسیار مهم می تواند از سرگردانی و زحمات بیشمار چند ساله فروشنده ( که اثبات اعمال فسخ به عهده اوست) بکاهد و در صورت فروش مجدد وی (در صورت فسخ معامله اول)، از آثار بزه "انتقال مال غیر" به دلیل فقدان عنصر معنوی جرم یا همان "سوء نیت" برهاند.
شرط مهم دوم در قراردادهای املاک و فروش اموال
در قرارداد فروش بهتر است فروشنده شرط نماید که خریدار تا پایان قرارداد و تنظیم سند رسمی به نام خود، یا تا قبل از پرداخت کل قیمت معامله، حق انتقال اعم از اجاره صلح و یا فروش مورد معامله را نداشته و ندارد و الا معامله بعدی باطل است. این شرط می تواند از اقدام خریداری که قیمت مورد معامله را به طور کامل پرداخت نکرده و آن را واگذار نموده است و خود به هر دلیل پاسخگو نیست، جلوگیری نماید. * مستند: مواد۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی
شرط مهم سوم در قراردادهای ملکی و فروش اموال
در بسیاری از قراردادهای ملکی، طرفین به این جمله که به صورت چاپی در قرارداد آمده است، مواجه می شوند که:"اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد" و معمولاً بدون داشتن آگاهی و اطلاع از این عبارت، مبادرت به امضاء ذیل آن قرارداد می نمایند. حال ببینیم مراد از این عبارت چیست؟ "خیار" به معنی اختیار است و "خیارات" جمع آن است و خیار در اینجا یعنی اختیارِ داشتن فسخ و برهم زدن معامله و "کافه خیارات" یعنی همه خیارات و اختیاراتی که در معامله برای طرفین متصور است. مانند خیار عیب، خیار مجلس، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن و ...
قانونگذار در ماده 3۹۶ قانون مدنی از ۱۰ نوع خیار - حق فسخ- سخن گفته است. وقتی طرفین یا خریدار به راحتی ذیل شرط قرارداد، مبنی بر این که "اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد" را امضا می‌کنند، یعنی می‌پذیرند که اگر ملک خریداری شده مثلا معیوب بوده است، حقی بر فسخ قرارداد نداشته و در هر صورت باید آن را با همین کیفیت بپذیرد. چرا که حق فسخ و برهم زدن قرارداد را عالما و عامدا از خود سلب و ساقط نموده است، حتی اگر ضرر چشمگیری نموده باشد. بهتر است حتی قبل از انعقاد قرارداد با کارشناس حقوقی، مشاوره کنیم.
برای دریافت مشاوره حقوقی کلیک کنید
چهار اختلاف اصلی بین ساکنین آپارتمانها
چهار اختلاف اصلی بین ساکنین آپارتمانها
1398/03/26
بخش قابل‌توجهی از دعاوی ملکی مطرح در دادگاه‌ها مربوط به مشکلات پیش آمده میان ساکنان یا مالکان آپارتمان‌های مسکونی است. موضوعاتی که شاید اگر هر یک از طرفین دعوا نسبت به ماهیت و نحوه برخورد با آنها اطلاع داشتند هیچ‌گاه ایجاد نمی‌شد.
بر اساس اعلام مرکز آمار ایران از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، هم‌اکنون حدود ۲۵ میلیون و۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور وجود دارد که از این تعداد نزدیک به ۲ میلیون و۶۰۰ هزار واحد خالی از سکنه است؛ بنابراین از مجموع این تعداد واحد مسکونی در کل ۲۲ میلیون و۸۰۰ هزار واحد مورد سکونت افراد و خانوارها قرار دارد. در حال حاضر ۳۹ درصد از واحدهای مسکونی کل کشور معادل حدود ۹ میلیون واحد مسکونی،آپارتمانی و مابقی واحدهای مسکونی معمولی یا غیرآپارتمانی هستند؛ این در حالی است که هم اکنون عمده واحدهای مسکونی در کلان‌شهرها به خصوص شهر تهران را آپارتمان‌های مسکونی تشکیل می‌دهند. ضمن اینکه بخش قابل‌توجهی از دعاوی ملکی مطرح در دادگاه‌ها مربوط به مشکلات پیش آمده میان ساکنان یا مالکان آپارتمان‌های مسکونی است. موضوعاتی که شاید اگر هر یک از طرفین دعوا نسبت به ماهیت و نحوه برخورد با آنها اطلاع داشتند هیچ‌گاه ایجاد نمی‌شد.
در حال حاضر عدم اطلاع مالکان و ساکنان ساختمان‌ها از برخی ضوابط حقوقی و قضایی در برخورد با مسائلی که در آپارتمانها ایجاد می‌شود منجر به بروز عمده اختلافات در میان آپارتمان‌نشینان است. در این میان برخی مسائل مربوط به سکونت در آپارتمانها بیش از سایر موضوعات رایج است؛ از میان تمام این موضوعات ۴ سوال عمده از کارشناسان امور قضایی و حقوقدانان مورد پرسش قرار گرفته است که از سوی این حقوقدانان پاسخ داده شده است. هر چند عمده این سوالات در ارتباط با سکونت در آپارتمان‌های مسکونی است اما ممکن است برخی از آنها به سایر واحدهای مسکونی غیرآپارتمانی نیز قابلیت تعمیم داشته باشد.
نحوه برخورد با مشکلات مربوط به پارکینگ
موضوع پارکینگ در آپارتمان‌های مسکونی یکی از رایج‌ترین موضوعاتی است که ممکن است عامل و منشاء بروز اختلاف میان ساکنان آپارتمان‌های مسکونی باشد؛طوری‌که در بسیاری موارد می‌تواند منجر به بروز مشکلات و اختلافات حادی میان ساکنان شود. یکی از سوالات رایج در ارتباط با نحوه تصرف پارکینگ‌ها مربوط به ساختمان‌هایی است که در آنها بخشی از واحدها (معمولا نیمی از آنها) دارای پارکینگ بوده و بخشی دیگر(نیم دیگر) فاقد پارکینگ در سند مالکیت خود هستند. همین موضوع در بسیاری موارد به انحاء مختلف باعث بروز اختلافاتی بین ساکنان می‌شود؛ به عنوان مثال در مواردی مشاهده شده است که واحدهای فاقد پارکینگ با این ادعا که بخشی از فضای پارکینگ به عنوان فضای مشاع ساختمان متعلق به آنها است اقدام به قرار دادن وسایل یا ایجاد تغییراتی در آن فضا کرده‌اند. کارشناسان حقوقی در این باره می‌گویند:طبق قانون اساسی و مدنی هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال خود را به‌گونه‌ای انجام دهد که منجر به ضرر و زیان دیگران شود؛ به این ترتیب تنها واحدهایی که در سند مالکیت آنها مالکیت بر پارکینگ مشخص آمده است حق استفاده و تصرف فضای پارکینگ را دارند و سایر مالکان بر مبنای قانون چنین حقی ندارند؛ بنابراین در صورت مشاهده چنین مزاحمت‌هایی، مالکان پارکینگ می‌توانند با طرح شکایت در دادگاه نسبت به رفع مزاحمت و برخورد با افراد خاطی اقدام کنند.
مخالفت یک‌طرفه با نوسازی ساختمان
موضوع اختلاف بر سر نوسازی ساختمان‌های فرسوده وقدیمی میان مالکان واحدهای مسکونی و آپارتمانی از دیگر اختلافاتی است که این روزها و حتی در سال‌های قبل دعاوی بسیار زیادی را ایجاد کرده است. در بسیاری موارد دیده می‌شود به علت قدمت و کلنگی بودن آپارتمان، برخی مالکان تصمیم به نوسازی آپارتمان گرفته اما برخی دیگر با تخریب و نوسازی مخالفت می‌کنند؛ حقوقدانان در این‌باره می‌گویند: طبق قانون تملک آپارتمانها در صورتی که بنا به تشخیص کارشناس رسمی دادگستری، بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان شود، در صورت مخالفت برخی مالکان، سایرین می‌توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی‌تواند صادر کند.
اختلاف بر سر فضای مشاع ساختمان
در بسیاری از مسائلی که در آپارتمان‌های مسکونی بروز می‌کند مشاهده می‌شود میان مدیر ساختمان و مالک یا ساکن آپارتمان درباره نحوه تعیین مشاعات ساختمان اختلاف ایجاد می‌شود؛ به این معنا که مدیر ساختمان از بروز تغییراتی در خارج از واحد مسکونی با این توجیه که مالک حق تصرف در فضای مشاع بدون کسب اجازه از مدیر ساختمان را ندارد برای مالکان ایجاد محدودیت می‌کند؛ یکی از این محدودیت‌ها مخالفت برخی مدیران ساختمان برای نصب حفاظ‌های آهنی مقابل درب ورودی واحدهای مسکونی در ساختمان‌های آپارتمانی است. براساس قانون تملک آپارتمانها هرگونه تصرف در قسمت‌های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان یا مالکان ساختمان باشد اما حفاظ جزو مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ساکنان ضروری است؛ پس در مواردی که مشکلی با این مضمون ایجاد می‌شود مالکان می‌توانند از شورای حل اختلاف محل،نسبت به جلب نظر کارشناس برای تایید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکان مشاعی اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنند.
شرایط تغییر مالکیت مسکن
در بسیاری موارد این سوال ایجاد می‌شود که آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم است که این تغییر به نهادهایی همچون شهرداری،ادارات دارایی، آب، برق، گاز و... اطلاع‌رسانی شود؟ کارشناسان حقوقی می‌گویند: با توجه به اینکه طبق تبصره ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و بخشنامه‌های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیات‌های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به‌عمل آید بنابراین به این ادارات تغییر مالکیت رسمی ملک اعلام می‌شود اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست. کارشناسان امور قضایی و حقوقدانان به مالکان و ساکنان واحدهای مسکونی به خصوص آپارتمان‌های مسکونی توصیه می‌کنند در صورت بروز هرگونه ابهام یا اختلاف با سایر مالکان یا ساکنان،ابتدا از طریق مطالعه یا مشاوره با کارشناسان دادگستری و وکلا نسبت به کسب اطلاع از ماهیت اختلاف پیش آمده و نحوه حل و فصل آن اقدام و تا حد امکان از انتقال اختلافات به مراجع قضایی خودداری کنند.
برای دریافت مشاوره حقوقی کلیک کنید
20 نکته مهمی که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید بدانید
1398/04/03
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
وکیل دعاوی ملکی - حسن اصفهانی
تعریف اجاره :
20نکته در مورد اجاره اماکن مسکونی
نمونه درخواست موجر برای تخلیه منزل توسط مستاجر
برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه املاک کلیک کنید