وکیل ملکی و طرح دعوای موجر و مستاجر
وکیل ملکی و طرح دعوای موجر و مستاجر
وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که با توجه به تجربه و تخصص و اشرافی که در زمینه پرونده های ملکی دارد تخصصا به وکالت دعاوی و پرونده های ملکی می پردازد. شاید اینجا سوالی پیش بیاید مبنی بر اینکه وکیل ملکی چه ویژگی های اختصاصی باید داشته باشد که ممکن است سایر وکلا از آن بی بهره باشند. در پاسخ به این سوال می توان گفت که یکی از خصوصیات مهم وکیل ملکی بهره مندی او از دانش به روز در باب قوانین جدید و قدیم ملکی و اشراف و تسلطش به آرای وحدت رویه و نظرات اساتید مربوطه در علم فقه و حقوق املاک می باشد. وکیل ملکی پس از اختصاص زمان کافی جهت خواندن پرونده و مصاحبه و جلسات متعدد که با موکلش برگزار می کند، باید بتواند بهترین استراتژی پیشبرد موفق دعوی ملکی را در جهت حداکثر کردن امکان برد در پرونده موکل سازمان دهی کند.
از دیگر مشخصات و ویژگیهای منحصر به فرد وکیل ملکی این است که علاوه بر دارا بودن تمامی موارد بالا در نگارش لایحه به صورت ماهرانه تمامی موارد مرتبط با پرونده را ذکر کرده و به جهت داشتن فن و قدرت بیان و تسلط و اشرافش به پرونده ، در حضور قاضی مقتدرانه از حقوق موکلش دفاع نماید.
پرونده های ملکی و دعاوی ملکی به طور خاص شامل اموال غیر منقول و ملک می‌گردد و ممکن است در یکی از شاخه های حقوقی یا کیفری قرار گیرند ولی در بیشتر مواقع جهات حقوقی دارد. مثلاً دعوای تصرف عدوانی ممکن است با رعایت جهاتی در دادگاه کیفری مطرح گردد یا در دادگاه حقوقی. در هر حال مهم ترین پرونده های دادگستری پرونده های ملکی هستند که تخصص و مهارت بیشتری نسبت به دیگر پرونده ها می‌طلبد که لازم است شخص برای طرح دعوی به یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه مراجعه نماید. وکیل ملکی به صورت تخصصی به اقامه دعوی در پرونده‌های خلع ید، ادعای مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ اجاره، ملک تجاری سرقفلی، افراز ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت و ... می پردازد .
دعوای موجر و مستاجر – برخی از اختلافات موجر و مستاجر در پایان مدت
دعوای موجر و مستاجر به کجا ختم می شود؟ برخی از اختلافات مبتلابه موجر و مستاجر در پایان مدت اجاره را مورد بررسی قرار داده‌ایم.
پس ندادن ودیعه و دعوای موجر و مستاجر
ملکی که اجاره داده می‌شود در دست مستاجر امانت است و اگر خسارتی به آن وارد شود مستاجر مسئول نیست مگر اینکه تقصیر کرده باشد.
دعوای موجر و مستاجر – ممکن است موجر بخواهد خسارت‌های وارد شده به ملک را خودش از میزان پول ودیعه داده شده کم کند. علاوه بر این موارد دیگری نیز وجود دارد که گاهی موجر حاضر نمی‌شود ودیعه مستاجر را به او برگرداند. اگر به هر دلیلی صاحبخانه دربازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی کند مستاجر از این حق برخوردار است که از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد برای مطالبه آن به شورای حل اختلاف بروید و اگر بیشتر از آن باشد می‌توانید در دادگاه اقامه دعوا کنید. منظور از ودیعه مبلغی است که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می‌دهد. در عرف اسامی‌مختلفی برای آن وجود دارد. بعضی به آن قرض‌الحسنه می‌گویند، بعضی آن را رهن می‌نامند و برخی اسم ودیعه روی آن می‌گذارند. به نظر می‌رسد ماهیت این عمل به ودیعه نزدیک‌تر باشد. این مبلغ عملا نقش تضمینی را بازی می‌کند که از سوی مستاجر به موجر داده می‌شود. به صورت عرفی نیز چنین است که مستاجر تا زمان پایان عقد قرارداد حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن به موجر داده است را ندارد. بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد مستاجر می‌تواند درخواست پس گرفتن وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد. اما ممکن است موجر از برگرداندن این مبلغ خودداری کند. در این صورت چه باید کرد؟
اما موضوع دیگری که در کنار بررسی دعوای مطالبه مبلغ ودیعه قابلیت بررسی دارد این است که با تاخیر موجر در برگرداندن ودیعه به مستاجر خسارت وارد می‌شود. آیا این خسارت را هم می‌توان مطالبه کرد؟ پاسخ مثبت است اما دریافت خسارت وارد شده به مستاجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است و تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستاجر طبق شاخص بانک مرکزی است و در این مورد به‌خصوص پای کارشناس به میان نمی‌آید.شرایط گرفتن این خسارت به این ترتیب است: اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه، نامه یا به روش دیگری که بعدا بتوان ثابت کرد آن مطالبه کند. زمانی که مستاجر طلب خسارت می‌کند اگر موجر تمکین مالی نداشته باشد خسارت به مستاجر تعلق نمی‌گیرد. اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.
با توجه به مفاد ماده ۵۰۱ قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»
پایان مدت اجاره
دعوای موجر و مستاجر و پایان مدت. در اثر عقد اجاره مالکیت منفعت به صورت موقت برای مستاجر ایجاد می‌شود؛ بنابراین بعد از پایان مدت اجاره مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند و اگر در پایان اجاره مستاجر ملک را تخلیه نکند و به انتفاع خود ادامه دهد و دعوای موجر و مستاجر رخ دهد موجر نیز درخواست تخلیه نکند با توجه به مفاد ماده ۵۰۱ قانون مدنی که می‌گوید: «موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.»
مستاجر را باید ماذون محسوب کرد نه غاصب و به استناد ماده ۶۳۱ قانون مدنی مستاجر از تاریخ مطالبه مالک و امتناع مستاجر، متصرف در حکم غاصب شناخته می‌شود قبل از درخواست تخلیه که معمولا با اظهارنامه صورت می‌گیرد، مستاجر را باید امین دانست.
این مطلب را از دست ندهید: بهای خواسته و دادخواست از نظر هزینه دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی
بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجر قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آنها ضامن نیست مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف، مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.
بنابراین قبل از مطالبه مالک مستاجر در حکم امین است و ضامن نقص و عیبی که از تعدی و تفریط او ناشی نشده نیست و در صورتی باید اجرت‌المثل بپردازد که استیفای منفعت کرده باشد؛ در صورتی که پس از مطالبه مالک و عدم تخلیه مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع تلف شده محسوب می‌شود؛ اما در هر دو حالت موجر حق ندارد راسا و بدون دستور یا حکم قضایی تخلیه کند یا برای مستاجر ایجاد مزاحمت کند.
دعوای مزاحمت
به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد و مطابق ماده ۱۵۹ همان قانون، دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.
بنابراین رای دادگاه تجدیدنظر استان از این حیث که عمل متهم را (قفل کردن در ورودی) هم مزاحمت و هم ممانعت از حق تشخیص داده است، صحیح نیست. این نظر که تصمیم دادگاه تجدیدنظر در نقض رای دادگاه بدوی صحیح نیست در نتیجه موجه است ولی اقدام موجر مبنی بر قفل کردن مورداجاره نه ممانعت از حق است و نه مزاحمت؛ زیرا این دو موضوع تعاریف جداگانه‌ای از عمل مرتکب دارند.
اقدام موجر مصداق بارز تصرف عدوانی است؛ زیرا تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.
بر این اساس شاکی (مستاجر) باید مبادرت به طرح شکایت تصرف عدوانی علیه موجر می کرد یا دعوی رفع تصرف عدوانی از محکمه حقوقی مطرح می‌کرد. بنابراین طرح شکایت ممانعت از حق و مزاحمت از سوی شاکی صحیح نیست و تصمیم دادگاه بدوی مبنی بر برائت متهم نیز وجهه قانونی ندارد؛ بلکه دادگاه باید به لحاظ طرح نشدن شکایت مناسب از سوی شاکی، قرار منع تعقیب متهم را صادر می‌کرد؛ چراکه عمل مرتکب بنا بر تعاریف ممانعت از حق و مزاحمت و تصرف عدوانی منطبق با ممانعت از حق و مزاحمت نبوده و شکایت تصرف عدوانی نیز مطرح نشده است.
به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می‌کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است، بدون آنکه مال را از تصرف او خارج کرده باشد.
رای دادگاه تجدیدنظر نیز به نظر صحیح نمی‌رسد؛ زیرا موضوع شکایت را صحیح دانسته و به دو جهت ممانعت از حق و مزاحمت مبادرت به صدور رای کرده است که اولا محکومیت متهم به دو عنوان اتهامی صحیح نیست و ثانیا موضوع شکایت با عمل مرتکب منطبق نبوده است.
صدور رفع تجاوز
چنانچه به هر علت از جمله عدم احراز سوءنیت متهم از اتهام تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق تبرئه شود موردی برای صدور رفع تجاوز نیست و موضوع به یک امر حقوقی تبدیل می‌شود که ذی‌نفع باید مطابق مقررات حاکم از جمله آیین دادرسی مدنی اقدام کند.