وکیل ملکی
جهت مشاوره تلفنی و حضوری و یا درخواست وکیل با شماره های زیر تماس بگیرید
77033457_021
09220583118
خلع ید، از مهمترین دعاوی ملکی می باشد. در این دعوی، مالک از شخصی که ملک وی را به صورت غیر قانونی، متصرف شده است، شکایت می‌کند و مرجع قضایی پس از حصول شرائطی که ذیلا بررسی خواهد شد، حکم به خلع ید شخص متصرف از ملک می دهد. مهمترین دغدغه مالک در این دعوی که گرفتن وکیل ملکی را برای او الزامی می کند، این است که مالک باید مالکیت و سلطه بلامنازع خود را بر ملک، ثابت کند.
تعریف دعوای خلع ید
خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیرمنقول (خانه، زمین، باغ) است. مطابق ماده 308 قانون مدنی، دعوای خلع ید هنگامی مطرح می گردد که شخصی به طور غیرقانونی در مال غیرمنقول دیگری تصرف نماید و صاحب مال بخواهد مال خود را از دست متصرف خارج کند. ماده 308 قانون مدنی اشعار می دارد: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان». هرچند واژه خلع ید در قانون مدنی نیامده اما این ماده خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی می کند که درواقع نتیجه رفع تصرف ملک غصبی، همان خلع ید است.
شرایط و ارکان ضروری دعوی خلع ید
دعوای خلع ید باید از ویژگی هائی برخوردار باشد تا مورد پذیرش قرار گیرد.
۱ –مالکیت خواهان
اولین قدم برای طرح دعوای خلع ید آن است که مدعی، مالکیت داشته باشد ، لذا ضروری است ابتدا خواهان مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را به اثبات برساند و اگر خواهان مالک نباشد چون ذی نفع محسوب نمی شود قرار رد دعوای مطروحه صادر می شود.
ملاک مالکیت خواهان و مدعی نیز با توجه به مواد22، 46 و 48 قانون ثبت و خصوصا رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ مورخ ۱ / ۱۰ / ۱۳۸۳ نیز سند رسمی است و نه سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه) و مطابق با رأی وحدت رویه فوق خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت [رسمی] است. بنابراین در صورتی که خواهان فاقد مالکیت ثبتی باشد دعوی وی بی تردید غیرقابل استماع است.
۲ – عدوانی بودن تصرف
استیلا بر مال دیگری در صورتی غصب محسوب می شود که تصرفات متصرف، غیر مجاز و غیر قانونی باشد. عدوانی بودن تصرف، شرط ضروری تحقق غصب است. همچنین غصب با عدم اطلاع و ناآگاهی غاصب نیز محقق می شود. ممکن است خریداری مال غصبی را خریداری نماید و در آن تصرف نماید. در این صورت باز هم غاصب شناخته شده و مسئولیت دارد هر چند که مقصر نبوده و سوء نیتی نداشته باشد.
۳ – غیر منقول بودن موضوع دعوا
مالی که نسبت به آن دعوی خلع ید مطرح می گردد باید مال غیر منقول باشد ( مانند زمین، خانه، آپارتمان) و دعوای خلع ید نسبت به اتومبیل و .... قابل طرح و پذیرش نیست.
ادله اثبات خلع ید از ملک
قانون در خصوص املاکی که جریان ثبتی آنها به اتمام رسیده فقط مالک ثبتی ملک را مالک حقیقی و برخوردار از حقوق مالکانه می داند و از او دفاع می کند.
دعوای خلع ید از قرارداد ناشی نمی گردد لذا تصرف غاصبانه ملک در واقع یک عمل حقوقی است واز این جهت ریشه قراردادی ندارد لذا تنظیم دادخواست و شیوه تحصیل دلیل در آن بسیار حساس بوده و دارای ابعاد حقوقی منحصر به فرد می باشد.
اثبات تصرف ملک موضوع مالکیت در دعوای خلع ید توسط وکیل دعاوی خلع ید بسیار اهمیت دارد چرا که در غیر اینصورت به صرف انکار تصرف توسط غاصب ولو به صورت کذب دعوا شکت خورده و تمام وقت و هزینه مصروف به هدر خواهد رفت.
وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند. در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید
دعوی تخلیه ید از جمله دعاوی مشابه با دعوی خلع ید است مهم ترین وجوه تشابه آنها این است که اولا موضوع هر دو مال غیر منقول است و ثانیا نتیجه هر دعوا خارج نمودن مال از تصرفات متصرف است اما این دو تفاوتهای اساسی با هم دارند به همین دلیل در عرف خاص و قضائی بین خلع ید و تخلیه تفاوت وجود دارد.
دعوی تخلیه در مورد اموالی است که با اذن قانونی تصرف گردیده است استعمال می شود دعوی تخلیه غیر مالی محسوب می شود و مبنای تفاوت این دعوا این است که هر گاه بین مالک و متصرف در مورد ملک قرار داد اجاره ای منعقد شده باشد و پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر یا متصرف حاضر به تخلیه به تخلیه ملک نباشد برای خارج نمودن ملک از تصرفات متصرف لازم است دعوی تخلیه مطرح شود.
بنابراین دعوای تخلیه ناشی از یک رابطه قراردادی است ولی دعوای خلع ید ناشی از تصرفات غاصبانه می باشد و متصرف بدون وجود هیچ گونه رابطه قراردادی و بدون اذن و اجازه ملک را تصرف می نماید.
در این گونه دعاوی شخص متصرف اول به شیوه قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع از ملک پرداخته است ولی بعد از تمام شدن زمانی که از قبل مشخص شده بود، ملک را به مالک اصلی تحویل نداده است و به شیوه غیر قانونی آن را به تصرف خود درآورده است.
دعوی خلع ید از املاک مشاعی
شرکت در معنای خاص خود یکی از انواع عقود معین است که همراه با اشاعه در حق مالکیت ایجاد می شود . برای تحقق شرکت باید دو یا چند حق مالکیت در هم آمیزد . هدف از این آمیزش رسیدن به یگانگی است . شکل تکامل یافته شرکت در حقوق کنونی صورتی است که در آن مالکیت های جزء ، اصالت خود را از دست می دهند و در یک مالکیت جمعی و اشتراکی ادغام می شوند و اجتماع مالکیت ها وجودی مستقل می یابند که از آن به شخصیت حقوقی یاد می شود . ولی گاه اتحاد مالکیت ها به کمال نمی رسند و به حالت اجتماع در می یابند بدون آنکه اصالت هرکدام از بین برود ، در این حالت آن را اشاعه می نامند . در این حالت مالکیت شرکا اصالت خود را از دست نمی دهد و در مالکیت جمعی منحل نمی شود اما در عالم خارج آمیخته با حق دیگران است به گونه ای که در هر جزء وجود دارد بدون اینکه بتوان مصداق مستقل و جدا گانه ای برای آن تعیین کرد . برای مثال دو برادری که خانه پدر را به ارث می برند در عین حال که بر هر ذره و آجر آن مالکیت دارند ولی بر هیچ بخشی نمی توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشند . بهمین جهت است که هیچ یک از مالکین مشاع بدون اذن دیگران حق تصرف در مال مشترک را ندارند . در ماده 571 قانون مدنی آمده است «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه» بر این اساس هرگاه بیش از یکنفر بر ملکی مالکیت داشته باشند مالکیت آنها بر ملک مذکور به نحو اشاعه بوده و مالکیت مشاعی محقق می گردد . مال مشاع در مقابل «مال مفروز» یا «ملک اختصاصی» است که آن عبارت است از مالی که شخص به نحو انحصار، مالک آن باشد؛ مانند خانه یا ماشینى که منحصراً در ملک یک فرد است و کسى با او شریک نیست و اگر قبلاً نیز مشاع بوده فعلاً تقسیم شده و هر کدام سهم خاص به خود را مالک‌اند.
همانطور که گفته شد دعوی خلع ید باید علیه کسی مطرح شود که برملک مدعی تصرف دارد در غیر اینصورت دعوی رد خواهد شد اما درخصوص خلع ید از ملک مشاعی بررسی چند نکته ضروری است :
1) در ملک مشاعی طرح دعوی علیه تمامی شرکا ضروری نمی باشد
دعوی خلع ید باید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاعی طرح شود ، خواه متصرف شریک مشاعی باشد خواه مالکیتی بر ملک مشاعی نداشته باشد. (نظر مخالف وجود دارد)
2) در ملک مشاعی طرح دعوی علیه همه متصرفین ضروری نیست
هرگاه چند نفر خواه دارای مالکیت مشاعی و خواه فاقد آن ملکی را متصرف باشند با توجه به ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی این خواهان است که محدوده رسیدگی دادگاه را معلوم می کند ولی در این صورت خلع ید از سایر متصرفین نیازمند طرح دعوی جداگانه می باشد .
3) طرح دعوی از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوی کافی می باشد
ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی بیان می دارد «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد ...» ملاحظه می شود مقنن در این ماده صدور حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع و به درخواست احد از مالکین مشاعی را پیش بینی کرده است . عدم استماع دعوی و مقید کردن آن به طرح دعوی از سوی دیگر مالکین مشاعی نیازمند نص است که چنین نصی وجود ندارد ، همچنین بنا بر اصول مسلم حقوقی نمی توان فردی را به طرح دعوی ملزم نمود و در صورتی که حقی از فردی تضعیع می گردد او حق دادخواهی دارد و نمیتوان رسیدگی به دادخواهی این فرد را منوط به ورود افرادی دانست که شاید تمایلی به اقامه دعوی نداشته باشند . باید توجه داشت که اگرچه دعوی خلع یدی که از سوی یکی از شرکا طرح شده است قابل استماع است اما در صورت مطالبه اجرت المثل ، تنها به نسبت مالکیت همان یک نفر رای به پرداخت اجرت المثل صادر می گردد .
اجرای حکم خلع ید مشاعی
به موجب ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی اگر به نفع یکی از مالکین مشاعی و علیه متصرف مال مشاع ، حکم خلع ید صادر شود ، متصرف از ملک بیرون رانده می شود اما ملک در اختیار محکوم له قرار نخواهد گرفت . زیرا لازمه ی تصرف محکوم له بر ملک ، تصرف در سهم سایر شرکای ملک مشاعی می باشد و اگر تصرفی بدون اذن سایر شرکا صورت گیرد متصرف یعنی محکوم علیه خود غاصب می باشد .
هزینه دادرسی دعوی خلع ید
دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل میشود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.
صلاحیت مرجع رسیدگی کننده
مطابق با ماده12 قانون آئین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت ، مزاحمت ،ممانعت از حق ، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است ، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد . بدیهی است با توجه به اینکه قابلیت تجدیدنظرخواهی رای صادر بر اساس تقویم خواسته تعیین می شود ، دعوی از حیث معیار صلاحیت و قابلیت تجدیدنظرخواهی همان است که خواهان در دادخواست خود به عنوان تقویم خواسته معین نموده است و اگر خواهان خواسته خود را کمتر از سه میلیون ریال تقویم نماید ، رای صادره قطعی و غیر قابل تجدید نظر می باشد .
لازم به ذکر است در این دعوی ارسال دادخواست به مرجع ذی صلاح از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضائی صورت می گیرد . جهت مراجعه به این دفاتر همراه داشتن مدرک شناسایی جهت احراز هویت و سند مالکیت و وکالتنامه ( در صورتی که دعوی از جانب وکیل دادگستری مطرح می گردد ) و همچنین کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، الزامی است.
دفاع از دعوای خلع ید
در پاره ای از دعاوی خلع ید طرح شده خوانده که طرف دعوای خلع ید است در دفتر ثبت املاک فاقد مالکیت رسمی بوده اما در عین حال به موجب روابط حقوقی با مالک یا مالکین ثبتی در واقع مالک ملک مورد تصرف می باشد اما به گونه غیر ثبتی فرضا به معامله بیع یا صلح ثبت نشده مالک است .
در اینگونه موارد اثبات مالکیت توسط خوانده باعث رد دعوای خواهان توسط دادگاه است که در بسیاری از موارد جهت اثبات این مراتب طرح دعاوی طاری طریق نیل به این مقصود می باشد لذا تشخیص نحوه دفاع امری در تخصص یک حقوقدان است
نکات مهم در مورد دعوای خلع ید
• چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست میشود.
• چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی میتواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند.
• مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را نیز صادر می‌کند.
• مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند.
• صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است، زیرا طبق مواد ۳۵۰ و ۳۶۲ قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
• از سوی دیگر تصرفات شریک در مال‌الشرکه بدون رضایت شریک دیگر ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است اما گاهی به جای خلع ید در اینگونه دعاوی، خواسته وضع ید یا تسلیط ید بیان میشود.
• خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی‌شود. (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی)
برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه املاک کلیک کنید
