وکیل ملکی _ حسن اصفهانی

                       

وکیل ملکی کیست و چه موقع باید به سراغ یک وکیل ملکی برویم؟

 وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که با توجه به تجربه و تخصص و اشرافی که در زمینه پرونده های ملکی دارد تخصصا به وکالت دعاوی و پرونده های  ملکی  می پردازد. شاید اینجا سوالی پیش بیاید مبنی بر اینکه وکیل ملکی چه ویژگی های اختصاصی باید داشته باشد که ممکن است سایر وکلا از آن بی بهره باشند. در پاسخ به این سوال می توان گفت که یکی از خصوصیات مهم وکیل ملکی بهره مندی او از دانش به روز در باب قوانین جدید و قدیم ملکی و اشراف و تسلطش به آرای وحدت رویه و نظرات اساتید مربوطه در علم فقه و حقوق املاک می باشد. وکیل ملکی پس از اختصاص زمان کافی جهت خواندن پرونده و مصاحبه و جلسات متعدد که با موکلش برگزار می کند، باید بتواند بهترین استراتژی پیشبرد موفق دعوی ملکی را در جهت حداکثر کردن امکان برد در پرونده موکل سازمان دهی کند.

از دیگر مشخصات و ویژگیهای منحصر به فرد وکیل ملکی این است که علاوه بر دارا بودن تمامی  موارد بالا در نگارش لایحه به صورت ماهرانه تمامی موارد مرتبط با پرونده را ذکر کرده و به جهت داشتن فن و قدرت بیان و تسلط و اشرافش به پرونده ، در حضور قاضی مقتدرانه از  حقوق موکلش دفاع نماید. 

 پرونده های ملکی و دعاوی ملکی به طور خاص شامل اموال غیر منقول و ملک می‌گردد و  ممکن است در یکی از شاخه های حقوقی یا کیفری قرار گیرند ولی در بیشتر مواقع جهات حقوقی دارد. مثلاً دعوای تصرف عدوانی ممکن است با رعایت جهاتی در دادگاه کیفری مطرح گردد یا در دادگاه حقوقی. در هر حال مهم ترین پرونده های دادگستری پرونده های ملکی هستند که تخصص و مهارت بیشتری نسبت به دیگر پرونده ها می‌طلبد که لازم است شخص برای طرح دعوی به یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه مراجعه نماید. وکیل ملکی به صورت تخصصی به اقامه دعوی در پرونده‌های خلع ید، ادعای مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ اجاره، ملک تجاری سرقفلی، افراز ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت و ...  می پردازد .

در ادامه این مطلب، سوالات مطرح و شایع در این حوزه آورده شده است که به اختصار به شرح آنها می پردازیم:

سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص املاکی که در رهن قرار گرفته است:

آیا می توان برای املاکی که در رهن بانک قرار دارد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟

خرید ملک رهنی از نظر قانونی چطور است؟

چه ویژگی در دادخواست می بایست وجود داشته باشد تا سند ملک رهنی به نام خریدارتنظیم گردد؟

چه مسیری را باید پیمود تا الزام به فک رهن ملک از سوی فروشنده راحت گردد؟

سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک مربوطه:
از نظر حقوقی چه نکاتی را بایست در نظر گرفت تا تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده به خریدار راحت و بی درد سر صورت پذیرد؟

درج شروط قراردادی، چگونه می تواند ضمانت اجرای خوبی در تنظیم سند باشد؟ 

سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی:
ممکن است در ساختمان های جدید الاحداث، تنظیم سند رسمی زمان ببرد و خریداران چنین املاکی با مشکل عدم تنظیم سند به نامشان، مواجه گردند. یا به دلایلی فروشنده حاضر به انجام مفاصا حساب و اخذ صورت مجلس تفکیکی که هر دو مقدمه تنظیم سند است، نگردد. طریقه الزام فروشنده به انجام صورتمجلس تفکیکی چگونه است؟

و مواردی از این دست که شما با مراجعه به یک وکیل ملکی و متخصص دعاوی ملکی  می توانید با طرح درست دعوا، مسائل به وجود آمده را حل و فصل نمایید.

 اقسام دعاوی ملکی

در یک معامله ملکی، کافی است که یکی از طرفین دعوا، سهوا یا عمدا به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجرا، پیچیدگی ها بیشتر گردد. در این هنگام طرفین یا یکی از آنها چاره ای جز توسل به اقدامات قضایی پیش روی خود نمی بیند. منشأ دعاوی ملکی از اینجا سر می‌گیرد. البته دعاوی ملکی انواع و اصناف گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد، از سوی طرفین می باشد. بدون آنکه عنصر مجرمانه در قضیه دخیل بوده باشد. دعاوی الزام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، اخذ صورت مجلس تفکیکی و  کلیه دعاوی سرقفلی یا حق کسب و پیشه و فسخ قراردادهای ملکی و دعاوی فسخ اجاره نامه و ... در این دسته قرار می گیرد. اما ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانه‌ای را انجام دهد. به عنوان مثال ملکی را که متعلق به دیگری است به فروش برساند، یا بدون اجازه مالک، اجاره دهد و یا نسبت به املاک دیگران، جعل سند نماید. این دسته از دعاوی ملکی در دادگاه‌های کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد. همچنین محتمل است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک در آن رعایت نگردد و باعث اعتراض یکی از طرفین معامله شود.  پس می‌توان گفت پاره ای از معاملات ملکی در دعاوی ثبتی قرار می گیرند. دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و ... در دعاوی ثبتی ملکی قرار می گیرد.

در ادامه به شرح مختصر این دعاوی در علم حقوق می پردازیم:

1-دعاوی ابطال سند رسمی:

دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند. در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ در خصوص اسناد، تقسیم بندی انجام شده است و اسناد به رسمی و عادی تقسیم شده اند. اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود. ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد. 

 ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث باطل شدن و بی اثری تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد. 

2-دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه:

یکی از دعاوی های رایج مطروحه در مراجع قضایی ، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد. این نوع دعاوی دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد و بسیاری از اشخاص که دارای حق سرقفلی می باشند و یا مالک آن می باشند، به دلیل نا آگاهی از قانون، دچار مشکلات متعددی می باشند. دعاوی مربوط به سرقفلی تحت عناوین مختلف در مراجع قضایی صورت می گیرد. به طور مثال دعاوی مطالبه حق سرقفلی و یا تجویز انتقال سرقفلی، تخلیه سرقفلی از جانب مالک، تجویز تغییر شغل در سرقفلی و… با توجه به وجود قوانین مختلف سالهای ۵۶ و ۷۶ و اینکه قرارداد سرقفلی مشمول کدام یک از این قوانین می گردد باعث گردید، اشخاص در طرح اینگونه دعاوی دچار سردرگمی شوند.

رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است.  البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.

3-الزام به تحویل مبیع

 

به استناد ماده 362 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در مواردی فروشنده به بهانه هایی از این امر سرپیچی می زند. خصوصا در مواقعی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل افزون خواهی و منفعت طلبی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود. یک وکیل ملکی خوب در اینگونه مواقع می تواند با طرح دعوای مناسب، الزام به تحویل مبیع خریدار را از دادگاه بخواهد و اقدام به دریافت و تحویل ملک خریداری شده موکل، نماید.

 

 

 

4-الزام به تنظیم سند رسمی

 

به استناد ماده 220 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است. در مواردی به دلیل اختلافات مالی یا طمع فروشنده یا در رهن بانک بودن سند و مواردی از این دست، انتقال سند رسمی با موانعی صورت می گیرد که می توان به کمک یک وکیل ملکی خوب از طریق دادگاه، فروشنده را ابتدائا به رفع موانع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، ملزم نمود

 

 

 

5-دعوی خلع ید

 

هر کس بدون رضایت مالک و از طریق نامشروع و ظالمانه، ملک او را از چنگش در آورد یا از آن استفاده کند یا به هر نحو متصرف گردد، غاصب محسوب می گردد. برای باز پس گیری چنین ملکی از طریق دعوای خلع ید، داشتن سند رسمی مطابق رای وحدت رویه به شماره 672 دیوان عالی کشورلازم است. وکیل ملکی با استفاده از مدارک و مستندات قانونی، از جمله ماده 311 قانون مدنی می تواند، ملک را از متصرف عدوانی، باز پس گیرد. همچنین منافع مال غصبی در مدت غصب  نیز برابر ماده 320 قانون مدنی به مالک تعلق دارد و نسبت به آن نیز می توان ادعای حق نمود.

 

 

6-رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق

 

در مواردی ممکن است مالک  سند رسمی نداشته باشد و ملک او هم به صورت نامشروع و غیر قانونی، در تصرف قرار گرفته باشد. یک وکیل ملکی از طریق یکی از این سه دعوای فوق که شباهت زیادی با همدیگر دارند،  با رعایت مواردی و با تشخیص درست و تحلیل منطقی صحیح، می تواند از طریق دادگاه حقوقی یا دادگاه جزایی بنا به تشخیص خود، موکل را به گرفتن حقوق خود متمایل سازد.

 

 

7-فروش ملک مشاع

 

در مواردی ممکن است یک ملک، چندین مالک داشته باشد. به چنین ملکی، ملک مشاع می گویند. اگر شرکا در مورد  چگونگی و شیوه بهره برداری از ملک مشاع با یکدیگر اختلاف داشته باشند چاره ای جز توسل به دادگاه و فروش آن از طریق مزایده نیست و یکی از مالکینی که میخواهد ملک به فروش برسد، می تواند دادخواست فروش ملک مشاع را با کمک وکیل ملکی به دادگاه ارائه دهد.

 

 

 

برای مشاوره با وکیل ملکی کلیک کنید 

 

درخواست مشاوره

وکیل پایه یک دادگستری 

وکیل ملکی تهران

بهترین وکیل ملکی تهران