نحوه افراز و فروش ملک مشاع

برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله‌ی نخست لازم است ملک مشاع را تعریف‫ کنیم. ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست.

در لغت نیز ملک مشاع به معنی خاک بخش نشده در اصطلاح به معنی سرزمین بخش نشده ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در مال شریک می باشند بدون اینکه متصرفات انان مشخص باشد.در واقع مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد.یعنی از حیث قانونی سهم شرکا معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند.

در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی نظیر خرید و فروش ملک، بخشش مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخصی مالک شش دانگِ یک خانه مسکونی است و سه دانگ آن را مشاعاً به شخص دیگری می‫فروشد؛ بدین ترتیب شخص اول و دوم هر دو مالک خانه مسکونی می‫شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک می‌باشد. زمانی که یک خانه به 5 نفر به ارث می‫رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‫شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود

بیشتر بدانید: 20 نکته مهمی که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید بدانید

فروش ملک مشاع

هرچند فروش ملک مشاعی به دلیل تعدد مالکین و اختلافاتی که میان ایشان ممکن است باشد دشواراست و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما لازم به ذکر است که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‫شود. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارند، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن می‌باشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع لازم به اجازه سایرشرکاء است، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود؛ برای مثال اگر رضا  وحسین مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اجازه شریک دیگر خواهد بود. حال اگر رضا سهمش را به محمد بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به محمد، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و حسین راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات محمد شود و این ممانعت از طرف حسین قانونی است.

به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند. در ادامه راه‌هایِ گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان می‌شود.

پایان دادن به شراکت در ملک مشاع  با توافق

در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، می‫توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. در این صورت، تقسیم‫نامه‌ای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامه‌ی رسمی به دفترخانه‌ی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود. ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی هم‌چون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند)، وجود نداشته باشد. اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت اتخاذ تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.

پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع

زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا می‫تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫شود، اقدام کند.

حال این سوال پیش می آید که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟

پاسخ بدین سوال به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.

مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‫بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‫کند که به امضای شرکا ‫رسیده و بعد از آن نقشه‫بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه‌، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

وکالت در فروش ملک مشاع

در صورتی که شرکای ملک مشاع مایل باشند که وکیل ملک مزبور را برای آنها بفروشد و البته توصیه می شود که کلیه اقدمات مربوط به ملک مشاع با توجه به قوانین و راهکارهای مختلف توسط وکیل انجام شود .در صورت فروش توسط وکیل چون همه شرکا هر چند سهم کمتر در ملک داشته باشد مالک محسوب می شود لازم است همه شرکا وکالت به وکیل بدهند مثلا فرق نمی کند یکی از شرکا مالک 3 دانگ و دیگری 2 دانگ و سومی 1 دانگ به طور مشاع باشد باید همگی وکالت بدهند در صورتی که یکی وکالت ندهد و وکیل اقدام کند فضولی و باطل خواهد بود .

فروش ملک مشاعی توسط وکیل چه مزایایی دارد؟

مدت زمانی که دستور فروش ملک مشاع گرفته میشود بسیار کمتر میباشد.

نیازی به حضور شریکی که قصد فروش ملک مشاع را دارد، در دادگاه نمیباشد.

نیازی به حضور شریکی که قصد فروش ملک مشاع را دارد، در اداره ثبت هم نخواهد بود.

وکیل میتواند ضمن حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یا خیر.

بعد از گرفتن دستور فروش ملک مشاع وکیل میتواند سریعا ملک را به فروش برساند.

تمامی شرکا که مالک ملک مشاع میباشند میتوانند بدون حضور خود و در صورتیکه توافق کنند یک وکیل بگیرند.

برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه املاک کلیک کنید

درخواست مشاوره

برای آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در وهله‌ی نخست لازم است ملک مشاع را تعریف‫ کنیم. ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گویند و بدین معنی است که هر ذره از ملک و جزء جزء آن متعلق به همه‌ی شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت دارد. این وضعیت ممکن است با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه مال به دو نفر و…) به وجود آید. به عنوان مثال، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازه است و دو دانگ آن را مشاعاً به شخص «ب» می‫فروشد؛ بدین ترتیب «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‫شوند. فرض معمول دیگر، وضعیت اشاعه در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است) می‌باشد. زمانی که یک خانه به چهار نفر به ارث می‫رسد، هرکدام به نسبت سهم‌الارث در خانه‌ی مذکور مالک و شریک یکدیگر می‫شوند. البته این اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می‌شود (برای مثال یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).

فروش ملک مشاع

هرچند فروش ملک مشاع به سبب تعدد مالکین و عموماً اختلاف میان ایشان ممکن است دشوار باشد و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است، اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهد. به این‌گونه اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‫شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و فیزیک آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن می‌باشد، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکاء خواهد بود، چرا که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود؛ برای مثال اگر احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع منوط به اذن شریک دیگر خواهد بود. حال اگر احمد سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد؛ اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، وی بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان نماید و علی راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف علی قانونی است.

به دلیل همین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، مالکین سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج نمایند. در ادامه راه‌هایِ گوناگون پایان دادن به وضعیت اشاعه بیان می‌شود.

پایان دادن به شراکت با توافق

در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و ماهیت مال توجه ویژه‌ای داشت، چرا که در قوانین و مقررات با توجه به نوع مال، احکام و الزامات قانونی خاصی در نظر گرفته شده است؛ بنابراین با نگاه ویژه صرفاً به اموال غیرمنقول (اعم از زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با یکدیگر، می‫توانند ملک مشاع را هرگونه که همه رضایت داشته باشند، بین خود تقسیم کنند. در این صورت، تقسیم‫نامه‌ای اعم از عادی یا رسمی (می‌بایست جهت تنظیم تقسیم‌نامه‌ی رسمی به دفترخانه‌ی اسناد رسمی مراجعه کنند) تنظیم شود. ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر خواهد بود که در میان شرکا شخص غایب و یا افرادی هم‌چون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات معقول در اموال خود را ندارند

)، وجود نداشته باشد. اگر چنین حالتی وجود داشته باشد، به جهت رعایت مصلحت این اشخاص، صرفاً دادگاه، صلاحیت اتخاذ تصمیم در رابطه با نحوه و چگونگی تقسیم را خواهد داشت.

پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛افراز یا فروش ملک مشاع

زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با یکدیگر شوند، هریک از شرکا می‫تواند برای تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫شود، اقدام کند.

اولین سوال این است که شریک ملک باید به کدام مرجع مراجعه کند؟

پاسخ بدین سوال به وضعیت ثبتی ملک مورد تقسیم مرتبط است. به عبارتی در فرضی که ملک موصوف دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت نباشد (یعنی ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، مرجع صالح، دادگاهِ محل وقوع ملک خواهد بود و در فرضی که ملک دارای سوابق ثبتی در دفتر املاک باشد، درخواست افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک به عمل خواهد آمد. بنابراین در قریب به نود درصد موارد، شخص باید درخواست افراز خود را به واحد ثبتی حوزه‫ای که ملک در آن حوزه ثبت شده است تقدیم کند و در صورتی‌که مطابق ضوابط قابلیت افراز داشته باشد، عملیات افراز در مرجع ثبتی مربوطه ادامه خواهد یافت. اما در صورتی‌که واحد ثبتی پس از بررسی، عدم امکان افراز به دلایل گوناگون از جمله به جهت مساحت ملک، را اعلام نماید، متقاضی ناگزیر از مراجعه به دادگستری و طرح دعوا خواهد بود که در ادامه به شرح هر کدام از صور فوق پرداخته خواهد شد.

در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شود که در دادخواست افراز مال مشاع، نام کلیه‌ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خوانده قید گردد.

مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی خواهد شد

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه درخواست یا تقاضای افراز، فرآیندی اداری طی خواهد شد. بدین صورت که نماینده‌ی ثبت در پی درخواست افراز به پرونده ثبتی ملکی که تقاضای افراز آن شده است، مراجعه می‫کند. باید بدانیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتی است که در سند مالکیت آن درج شده و همان پلاک ثبتی معرف پرونده‌ای است که در ارتباط با همان ملک در اداره ثبت وجود دارد. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و ارجاع پرونده به نقشه‌بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق رویه اداره ثبت به حد نصاب برسد، در روز و تاریخ معین با دعوت از کلیه‌ی شرکا و نماینده‌ی ثبت از ملک بازدید به عمل آمده و نقشه‫بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‫کند که به امضای شرکا ‫رسیده و بعد از آن نقشه‫بردار تصمیمش را در خصوص قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام خواهد کرد.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز از طرف هریک از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

اگر ملک قابل تقسیم یا افراز نباشد چه باید کرد؟

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشد، گواهینامه‫ای مبنی بر عدم قابلیت افراز به متقاضی تحویل داده می‌شود و وی می‌تواند مستند به گواهی مزبور به انضمام سایر مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. که در عمل باید این درخواست، در قالب دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجود است، تنظیم شود (در تهران از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از صدور دستور فروش در دادگاه‌، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫نماید.

وکیل پایه یک دادگستری حسن اصفهانی

جرم کلاهبرداری به چه معناست و عناصر تشکیل‌دهنده جرم کلاهبرداری چیست؟

برای تحقق جرم کلاهبرداری، توسل به وسایل متقلبانه برای فریب مالباخته ضرورت دارد و به عبارت دیگر کلاهبردار باید مرتکب “مانور متقلبانه” شود.کلاهبرداری به معنای بردن مال دیگری از طریق توسل توام با سوءنیت به وسایل یا عملیات متقلبانه است.

همین فاکتور “مانور متقلبانه” است که تشخیص جرم کلاهبرد 

سه شرط قراردادی بسیار مهم که باید در قراردادهای ملکی بگنجانید

1398/03/18

 

شرط مهم اول در قراردادهای ملکی و فروش اموال

 در قراردادهای ملکی و فروش اموال ( منقول یا غیر منقول ) که ثمن یا بهای کالا در چند مرحله دریافت می گردد از سوی فروشنده شرط گردد که چنانچه هر یک از چکهای خریدار برگشت خورده و یا منجر به پرداخت نگردد؛ فروشنده می تواند مورد معامله را فسخ نموده و همچنین می تواند بدون اجازه دادگاه به هر شخص حقیقی یا حقوقی که اراده نمود، واگذار نماید.این شرط بسیار مهم می تواند از سرگردانی و زحمات بیشمار چند ساله فروشنده ( که اثبات اعمال فسخ به عهده اوست) بکاهد و در صورت فروش مجدد وی (در صورت فسخ معامله اول)، از آثار بزه "انتقال مال غیر" به دلیل فقدان عنصر معنوی جرم یا همان "سوء نیت" برهاند.

شرط مهم دوم در قراردادهای املاک و فروش اموال 

در قرارداد فروش بهتر است فروشنده شرط نماید که خریدار تا پایان قرارداد و تنظیم سند رسمی به نام خود، یا تا قبل از پرداخت کل قیمت معامله، حق انتقال اعم از اجاره صلح و یا فروش مورد معامله را نداشته و ندارد و الا معامله بعدی باطل است. این شرط می تواند از اقدام خریداری که قیمت مورد معامله را به طور کامل پرداخت نکرده و آن را واگذار نموده است و خود به هر دلیل پاسخگو نیست، جلوگیری نماید. * مستند: مواد۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدنی

شرط مهم سوم در قراردادهای ملکی و فروش اموال 

در بسیاری از قراردادهای ملکی، طرفین به این جمله که به صورت چاپی در قرارداد آمده است، مواجه می شوند که:"اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد" و معمولاً بدون داشتن آگاهی و اطلاع از این عبارت، مبادرت  به امضاء ذیل آن قرارداد می نمایند. حال ببینیم مراد از این عبارت چیست؟ "خیار" به معنی اختیار است و "خیارات" جمع آن است و خیار در اینجا یعنی اختیارِ داشتن فسخ و برهم زدن معامله و "کافه خیارات" یعنی همه خیارات و اختیاراتی که در معامله برای طرفین متصور است. مانند خیار عیب، خیار مجلس، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن و ...
 قانونگذار در ماده 3۹۶ قانون مدنی از ۱۰ نوع خیار - حق فسخ- سخن گفته است. وقتی طرفین یا خریدار به راحتی ذیل شرط قرارداد، مبنی بر این که "اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد" را امضا می‌کنند، یعنی می‌پذیرند که اگر ملک خریداری شده مثلا معیوب بوده است، حقی بر فسخ قرارداد نداشته و در هر صورت باید آن را با همین کیفیت بپذیرد. چرا که حق فسخ و برهم زدن قرارداد را عالما و عامدا از خود سلب و ساقط نموده است، حتی اگر ضرر چشمگیری نموده باشد. بهتر است حتی قبل از انعقاد قرارداد با کارشناس حقوقی، مشاوره کنیم. 

برای دریافت مشاوره حقوقی  کلیک کنید

درخواست مشاوره

چهار اختلاف اصلی بین ساکنین آپارتمانها

1398/03/26

بخش قابل‌توجهی از دعاوی ملکی مطرح در دادگاه‌ها مربوط به مشکلات پیش آمده میان ساکنان یا مالکان آپارتمان‌های مسکونی است. موضوعاتی که شاید اگر هر یک از طرفین دعوا نسبت به ماهیت و نحوه برخورد با آنها اطلاع داشتند هیچ‌گاه ایجاد نمی‌شد.

بر اساس اعلام مرکز آمار ایران از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵، هم‌اکنون حدود ۲۵ میلیون و۵۰۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور وجود دارد که از این تعداد نزدیک به ۲ میلیون و۶۰۰ هزار واحد خالی از سکنه است؛ بنابراین از مجموع این تعداد واحد مسکونی در کل ۲۲ میلیون و۸۰۰ هزار واحد مورد سکونت افراد و خانوارها قرار دارد. در حال حاضر ۳۹ درصد از واحدهای مسکونی کل کشور معادل حدود ۹ میلیون واحد مسکونی،آپارتمانی و مابقی واحدهای مسکونی معمولی یا غیرآپارتمانی هستند؛ این در حالی است که هم اکنون عمده واحدهای مسکونی در کلان‌شهرها به خصوص شهر تهران را آپارتمان‌های مسکونی تشکیل می‌دهند. ضمن اینکه بخش قابل‌توجهی از دعاوی ملکی مطرح در دادگاه‌ها مربوط به مشکلات پیش آمده میان ساکنان یا مالکان آپارتمان‌های مسکونی است. موضوعاتی که شاید اگر هر یک از طرفین دعوا نسبت به ماهیت و نحوه برخورد با آنها اطلاع داشتند هیچ‌گاه ایجاد نمی‌شد.

بیشتر بدانید: هر آنچه باید در مورد سرقفلی بدانید

در حال حاضر عدم اطلاع مالکان و ساکنان ساختمان‌ها از برخی ضوابط حقوقی و قضایی در برخورد با مسائلی که در آپارتمان‌ها ایجاد می‌شود منجر به بروز عمده اختلافات در میان آپارتمان‌نشینان است. در این میان برخی مسائل مربوط به سکونت در آپارتمان‌ها بیش از سایر موضوعات رایج است؛ از میان تمام این موضوعات ۴ سوال عمده از کارشناسان امور قضایی و حقوقدانان مورد پرسش قرار گرفته است که از سوی این حقوقدانان پاسخ داده شده است. هر چند عمده این سوالات در ارتباط با سکونت در آپارتمان‌های مسکونی است اما ممکن است برخی از آنها به سایر واحدهای مسکونی غیرآپارتمانی نیز قابلیت تعمیم داشته باشد.

نحوه برخورد با مشکلات مربوط به پارکینگ

موضوع پارکینگ در آپارتمان‌های مسکونی یکی از رایج‌ترین موضوعاتی است که ممکن است عامل و منشاء بروز اختلاف میان ساکنان آپارتمان‌های مسکونی باشد؛‌طوری‌که در بسیاری موارد می‌تواند منجر به بروز مشکلات و اختلافات حادی میان ساکنان شود. یکی از سوالات رایج در ارتباط با نحوه تصرف پارکینگ‌ها مربوط به ساختمان‌هایی است که در آنها بخشی از واحدها (معمولا نیمی از آنها) دارای پارکینگ بوده و بخشی دیگر(نیم دیگر) فاقد پارکینگ در سند مالکیت خود هستند. همین موضوع در بسیاری موارد به انحاء مختلف باعث بروز اختلافاتی بین ساکنان می‌شود؛ به عنوان مثال در مواردی مشاهده شده است که واحدهای فاقد پارکینگ با این ادعا که بخشی از فضای پارکینگ به عنوان فضای مشاع ساختمان متعلق به آنها است اقدام به قرار دادن وسایل یا ایجاد تغییراتی در آن فضا کرده‌اند. کارشناسان حقوقی در این باره می‌گویند:طبق قانون اساسی و مدنی هیچ‌کس نمی‌تواند اعمال خود را به‌گونه‌ای انجام دهد که منجر به ضرر و زیان دیگران شود؛ به این ترتیب تنها واحدهایی که در سند مالکیت آنها مالکیت بر پارکینگ مشخص آمده است حق استفاده و تصرف فضای پارکینگ را دارند و سایر مالکان بر مبنای قانون چنین حقی ندارند؛ بنابراین در صورت مشاهده چنین مزاحمت‌هایی، مالکان پارکینگ می‌توانند با طرح شکایت در دادگاه نسبت به رفع مزاحمت و برخورد با افراد خاطی اقدام کنند.

مخالفت یک‌طرفه با نوسازی ساختمان

موضوع اختلاف بر سر نوسازی ساختمان‌های فرسوده وقدیمی میان مالکان واحدهای مسکونی و آپارتمانی از دیگر اختلافاتی است که این روزها و حتی در سال‌های قبل دعاوی بسیار زیادی را ایجاد کرده است. در بسیاری موارد دیده می‌شود به علت قدمت و کلنگی بودن آپارتمان، برخی مالکان تصمیم به نوسازی آپارتمان گرفته اما برخی دیگر با تخریب و نوسازی مخالفت می‌کنند؛ حقوقدانان در این‌باره می‌گویند: طبق قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که بنا به تشخیص کارشناس رسمی دادگستری، بنا و ساختمان فرسوده باشد و موجب تهدید جانی و مالی برای مالکان و ساکنان ساختمان شود، در صورت مخالفت برخی مالکان، سایرین می‌توانند از دادگاه مجوز تخریب و بازسازی بنا را اخذ کنند ولی اجازه فروش ملک را دادگاه نمی‌تواند صادر کند.

بیشتر بدانید: 20 نکته مهمی که در هنگام نوشتن قرارداد اجاره باید بدانید

اختلاف بر سر فضای مشاع ساختمان

در بسیاری از مسائلی که در آپارتمان‌های مسکونی بروز می‌کند مشاهده می‌شود میان مدیر ساختمان و مالک یا ساکن آپارتمان درباره نحوه تعیین مشاعات ساختمان اختلاف ایجاد می‌شود؛ به این معنا که مدیر ساختمان از بروز تغییراتی در خارج از واحد مسکونی با این توجیه که مالک حق تصرف در فضای مشاع بدون کسب اجازه از مدیر ساختمان را ندارد برای مالکان ایجاد محدودیت می‌کند؛ یکی از این محدودیت‌ها مخالفت برخی مدیران ساختمان برای نصب حفاظ‌های آهنی مقابل درب ورودی واحدهای مسکونی در ساختمان‌های آپارتمانی است. براساس قانون تملک آپارتمان‌ها هرگونه تصرف در قسمت‌های مشاع ساختمان باید با اجازه مدیر ساختمان یا مالکان ساختمان باشد اما حفاظ جزو مشاعات ساختمان نیست و به دلیل حفظ اموال و امنیت جانی ساکنان ضروری است؛ پس در مواردی که مشکلی با این مضمون ایجاد می‌شود مالکان می‌توانند از شورای حل اختلاف محل،نسبت به جلب نظر کارشناس برای تایید ضرورت حفاظ و عدم ایجاد ضرر برای سایر مالکان مشاعی اقدام و سپس به نصب آن اقدام کنند.

شرایط تغییر مالکیت مسکن

در بسیاری موارد این سوال ایجاد می‌شود که آیا در صورت تغییر مالکیت یک ملک لازم است که این تغییر به نهادهایی همچون شهرداری،ادارات دارایی، آب، برق، گاز و... اطلاع‌رسانی شود؟ کارشناسان حقوقی می‌گویند: با توجه به اینکه طبق تبصره ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و بخشنامه‌های سازمان ثبت اسناد و قانون مالیات‌های مستقیم به منظور انتقال املاک باید استعلام ثبتی و شهرداری و دارایی به‌عمل آید بنابراین به این ادارات تغییر مالکیت رسمی ملک اعلام می‌شود اما اعلام به سایر ادارات نیاز نیست. کارشناسان امور قضایی و حقوقدانان به مالکان و ساکنان واحدهای مسکونی به خصوص آپارتمان‌های مسکونی توصیه می‌کنند در صورت بروز هرگونه ابهام یا اختلاف با سایر مالکان یا ساکنان،ابتدا از طریق مطالعه یا مشاوره با کارشناسان دادگستری و وکلا نسبت به کسب اطلاع از ماهیت اختلاف پیش آمده و نحوه حل و فصل آن اقدام و تا حد امکان از انتقال اختلافات به مراجع قضایی خودداری کنند.

برای دریافت مشاوره حقوقی  کلیک کنید

درخواست مشاوره