مبایعه نامه املاک به قراردادی گفته می شود که در طی آن بیع (مالی که به دیگری فروخته می شود) انجام شده است. عرفا قرارداد مکتوبی که بین طرفین، فروشنده و خریدار یا به اصطلاح بایع و مشتری تنظیم می شود، که بر اساس این قرارداد مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود مبایعه نامه نام دارد. به مبایعه نامه در اصطلاح بیع نامه نیز گفته می شود که مفهوم آن با مبایعه نامه هیچ فرقی ندارد.
گاهی شرایطی به وجود می آید که برای خرید و فروش ملک، مقدمات اولیه و لازم فراهم نیست، به طور مثال پول کافی وجود ندارد و یا فروشنده بسیاری از کارهای مفاصا حساب شهرداری و کارهای دارایی را به طور کامل انجام نداده است. در این شرایط قراردادی عادی مابین طرفین تنظیم می شود که در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی حضور یافته و با شرایطی تعیین شده در قرارداد معامله را انجام دهند. به چنین قراردادی قولنامه می گویند.
فرق قولنامه با مبایعه نامه چیست؟
قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد ، قولنامه نوشته ای است که غالباً عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبانی Dedit است. این توافق مشمول ماده 10 قانونی مدنی است.[5] در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند این تعهدنامه وعده قرارداد [6] (promesdecontract) و یا پیش قرارداد[7] ، را عرفاً به آن قولنامه می گویند .
یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند. هرگاه اشخاص بخواهد خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند ، ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات ، اخذ مجوز از شهرداری و یا ... به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند ، این قرارداد را عرفاً قولنامه می نامند. قولنامه ممکن است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد ، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد.
ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه ای مرسوم بوده ، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد. مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت مقرر می دارد :
و این وضع روند عادی و معمولی خود را داشت تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی در ایران به لحاظ نوسان قیمت املاک و غیر و تعهد شکنی و در نهایت دعاوی ناشی از قولنامه افزایش یافت. از طرف دیگر حتی این سئوال مطرح شد که آیا قولنامه از نظر شرعی اعتبار دارد یا نه؟ و بالاخره سرنوشت مواد مذکور در قانون ثبت چیست ؟
با این اوصاف اگر قولنامه معتبر است بیع تلقی می شود یا تعهد به انجام بیع ؟ و اگر بیع است تطبیق آن با مقررات ثبت چگونه است؟ وقتی بعضی از محاکم قولنامه عادی را همچون سند رسمی در محاکم پذیرفتند این شبهه ایجاد گردید که شاید مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت به طور ضمنی فسخ یا فاقد جنبه شرعی و مخالف اصل رضائی بودن بیع اعلام شده باشد . تا اینکه مورد از اداره حقوقی دادگستری سئوال شد و اداره مذکور نظریه خود را به شماره 5844/7 در تاریخ 23/11/62 به شرح ذیل اعلام نموده است :
به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که ناسخ مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت باشد مقررات مطرح فوق به قوت خود باقی بوده و لازم الرعایه است و از طرف شورای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد 46 ، 47 و 48 قانون ثبت اظهار نشده است.
سئوال دیگر در رابطه با شرعی یا غیر شرعی بودن خود قولنامه مطرح بود که شورای قضائی بخشنامه ای به شماره 16059/1 در مورخ 6/2/62 صادر نمود بدین مضمون کمیسیون آنچه "صرفاً" قولنامه است، و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند و کمیسیون استفتائات شورای قضائی نیز در پی سئوالی که از آن شده بود این گونه پاسخ داد:
به نحو کلیه در بخشنامه شماره 6059/1-6/2/1362 تصریح شده آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم ، و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط شده باشد لازم الوفاء نیست.[8] با توجه به قواعد حقوقی و قانون مدنی کشورها بخشنامه فوق الذکر مبنای قانونی ندارد ، و بخشنامه که مبنای قانونی نداشته باشد لازم الرعایه تلقی نمی شود و از لحاظ شرعی دارای استدلال قوی و محکمی نیست و در این مورد بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. و به همین لحاظ در عمل اعتبار خود را از دست دادن و از طرف محاکم به آن عمل نشده است و از طرف دیگر این بخشنامه با مقررات قانون مدنی کشور ما بخصوص ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ، منافات آشکار دارد مجلس شورای اسلامی نیز با تأئید و تصویب مواد 10 و 758 قانون مدنی در اصلاحات قانون مدنی سال 1361 از نظر فقهای امامیه پیروی کرده و نمی توان ادعا کرد که ماده 10 قانون مدنی در حقوق کشور ما پیشینه تاریخی ندارد و ابداع نویسندگان قانونی مدنی یا ثمره تقلید از حقوق اروپائی است.[9]
منبع vakilepaye1.com