در یک معامله ملکی، کافی است که یکی از طرفین دعوا، سهوا یا عمدا به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجرا، پیچیدگی ها بیشتر گردد. در این هنگام طرفین یا یکی از آنها چاره ای جز توسل به اقدامات قضایی پیش روی خود نمی بیند. منشأ دعاوی ملکی از اینجا سر می‌گیرد. البته دعاوی ملکی انواع و اصناف گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد، از سوی طرفین می باشد. بدون آنکه عنصر مجرمانه در قضیه دخیل بوده باشد. دعاوی الزام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، اخذ صورت مجلس تفکیکی و کلیه دعاوی سرقفلی یا حق کسب و پیشه و فسخ قراردادهای ملکی و دعاوی فسخ اجاره نامه و ... در این دسته قرار می گیرد. اما ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانه‌ای را انجام دهد. به عنوان مثال ملکی را که متعلق به دیگری است به فروش برساند، یا بدون اجازه مالک، اجاره دهد و یا نسبت به املاک دیگران، جعل سند نماید. این دسته از دعاوی ملکی در دادگاه‌های کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد. همچنین محتمل است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک در آن رعایت نگردد و باعث اعتراض یکی از طرفین معامله شود. پس می‌توان گفت پاره ای از معاملات ملکی در دعاوی ثبتی قرار می گیرند. دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و ... در دعاوی ثبتی ملکی قرار می گیرد.
در ادامه به شرح مختصر این دعاوی در علم حقوق می پردازیم:
دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند. در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ در خصوص اسناد، تقسیم بندی انجام شده است و اسناد به رسمی و عادی تقسیم شده اند. اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود. ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد.
ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث باطل شدن و بی اثری تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد.
یکی از دعاوی های رایج مطروحه در مراجع قضایی ، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد. این نوع دعاوی دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد و بسیاری از اشخاص که دارای حق سرقفلی می باشند و یا مالک آن می باشند، به دلیل نا آگاهی از قانون، دچار مشکلات متعددی می باشند. دعاوی مربوط به سرقفلی تحت عناوین مختلف در مراجع قضایی صورت می گیرد. به طور مثال دعاوی مطالبه حق سرقفلی و یا تجویز انتقال سرقفلی، تخلیه سرقفلی از جانب مالک، تجویز تغییر شغل در سرقفلی و… با توجه به وجود قوانین مختلف سالهای ۵۶ و ۷۶ و اینکه قرارداد سرقفلی مشمول کدام یک از این قوانین می گردد باعث گردید، اشخاص در طرح اینگونه دعاوی دچار سردرگمی شوند.
رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.
برای مشاوره با وکیل متخصص املاک دارید روی لینک پایین کلیک کنید
وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل ملکی تهران